秋天小说

第九章 再看王志纲（第3页）

这一天，古老的杭州城沉浸在一派节日的气氛中。沉寂了70年之久的西湖博览会终于向世人揭开了面纱。一时间，来自五湖四海的大小商家、政府要员欢聚一堂，共同庆祝这世纪末的盛事。

正当人们徘徊在西博会的各个展馆里的时候，该届会展最大的项目——总投资80亿元，建设周期长达6～8年的天都城，率先由余杭市政府和两家开发商签约。作为浙江省迄今为止最大的城市综合开发项目，天都城引起了国家有关部门的高度重视，并很快以国家首家卫星城市建设示范项目的名义上报了建设部。

与以往不同的是，天都城已经从一个以地产切入的项目，变成了一座地地道道的城市，一座从无到有、从思路到出路的杭州新城。

2000年11月8日，天都城项目破土动工，浙江省委常委、杭州市委书记王国平及市领导徐松林，浙江省建设厅副厅长张振等出席了奠基典礼。

紧接着，《杭州日报》整版隆重推出《天都城宣言》——“天堂都市，东方巴黎”。人们看到了一个建立在全新理念和对生活的永恒的追求基础上的城市，听到了天都城向未来的居民们发出的10大承诺，已经有点按捺不住心中的**与渴望了。

这的确是一次具有划时代意义的变革。在中国人的居住行为中，向来充满了对家的眷恋和思念。随着人们生活水平的日益提高，通过改善自己的家居环境来提高自己的生存质量，几乎是每个人不约而同的选择。但遗憾的是，这种选择的空间常常有限。对于大多数人来说，你可以选择家居，可以选择社区，但你却无法选择生活的城市，对家园的向往只能局限在发展商提供的一亩三分地上。如果城市的状况令人摇头，即使家居再美，居住者又怎么能高兴得起来呢？

对于这种尴尬，天都城是一次彻底的解决，一个近乎完美的答案。

但在这个答案的背后，意义恐怕还不止于此，用余杭市政府的话讲是“三个一流”，即一流的策划机构、一流的项目和一流的开发商。这“三个一流”，不仅改变了一个项目，改变了一个城市的发展命运，也改变了一个区域经济发展的明天。

那么，天都城是怎样从当初一个不起眼的小项目，裂变成为今天的一座人们梦想中的城市的呢？这座城市诞生的背后，到底埋藏着什么样的奥秘呢？

（二）科学乐园此路不通

1999年10月，当王志纲工作室接受余杭东方科学乐园总经理斯正明的委托来到项目所在地的时候，这里还是一片占地约870亩的荒山野岭。按照委托方的要求，首先是启动“东方科学乐园”项目，然后再带动周边的房地产开发。

说起这个项目，余杭市政府原本有自己的打算。

余杭，素有“鱼米之乡、丝绸之府、花果之地、文化之邦”之称，是长江流域原始文化“良渚文化”的重要发祥地之一，距今已有5000年历史，人口约80万。境内钱塘江、大运河、东苕溪纵横穿过，土地肥沃，气候温和，经济繁荣，旅游资源丰富。

但就是这样一个天资优越的城市，由于近些年杭州跨钱塘江发展战略的实施，不免有几分着急。余杭市地处杭州市北部，可杭州市未来的城市发展重点是南扩，与萧山市连为一体。在这种态势下，余杭区位的比较优势可能被逐步弱化。所以，如何在大杭州城市化和城乡一体化进程中改善自身的区位条件，在与周边市、县的区域竞争中抢占先发优势，是余杭市所面临的重大战略课题。

正是在这种背景下，余杭市政府想依托临近杭州市的优势，利用交通便利条件，积极开发和利用历史文化遗产和自然风景资源，通过高科技娱乐、自然风光和人文遗产吸引旅游者，建成功能齐全的超大型旅游娱乐和科学教育相结合的旅游胜地——“余杭东方科学乐园”。

设想固然美妙，但由于种种原因，自项目立项之后3年，乐园连影子都没有。怎么办？王志纲工作室此行就是为了破解这道难题。

到了实地一看，工作室人员很快就觉得科学乐园的路子走不通。项目具体坐落在余杭市星桥镇，东依临平镇，西接杭州江干区，北抵黄鹤山，距杭州市区中心地段武林广场仅12公里，车程约40分钟，除了乐园占地，周边还有二期山地约1500亩，远期控制用地约2500亩。惟一值得称道的，是附近的黄鹤山。这是从上海到杭州遇到的第一座山峰，草木葱茏，林壑优美，元代大画家王蒙曾长年隐居于此，自号“黄鹤山樵”。

如何把一块风景秀丽但却有些冷僻的地方，变成人们感兴趣的旺地呢？

经过一番实地及周边地区的调查，工作室认为：黄鹤山环境固然优美，但养在深闺无人识，没有人气，缺乏各种配套，在这里投资无异于垦荒，项目开发商单在环境配套上的投资花费就很大。此外，杭州的人造景观已经泛滥，市场出现过剩局面，科学乐园作为投资巨大的人造景观项目，产品生命周期又十分有限，投资风险极大。同时，来杭州市的游客平均停留时间2～3天，而黄鹤山又不在杭州的主要旅游路线上，吸引游客的代价会很高。另外，科学乐园定位于科技主题，而世界科技日新月异、更新换代很快，追赶潮流，再投入机率高，成本居高不下，项目生命力不强，深圳市的“未来时代”已是前车之鉴。

怎么办？王志纲一针见血地指出：“东方科学乐园不能上，上就是死路一条。要扭转局势，防危机于未然，必须在战略上调整思路。”

没想到这思路一转，项目竟从最初乐园的870亩变成了6500亩，中国第一家上市的建筑行业公司——浙江广厦集团也加盟其中，总投资近100亿元。

于是，一年后的西湖博览会上，也就有了天都城的宣告诞生。

（三）思路决定出路

在王志纲工作室多年积累的方法论中，对项目之外的大势把握是考虑一切问题的前提，在此基础上，再通过理念创新等过程为项目度身订造一套具体的策略设计。可以说，战略定位的准确是项目成功的一半。

既然科学乐园的定位被全盘否定了，那么这张白纸上将描绘怎样的图案呢？

正如王志纲在地产开发中所常讲的“生地变熟地，麻布变锦缎”，他为毗邻黄鹤山的这个项目制定了一套全新的思路，那就是：先做旅游，后做房产；综合开发，滚动发展；通过超常思维、超大规模、超强力度开发，把项目所在的余杭市星桥镇建设成为华东地区最大的综合性、超大型的旅游娱乐休闲度假中心，以及人才汇聚、充满现代气息的新型卫星示范城，大杭州的旅游、教育和高新技术产业的重要基地。

这又是泛地产理论的一次成功实践，不过系着这根红线的另一端的，已经不再是一个简单的项目，而是一座21世纪的卫星城。

那么在王志纲工作室人员的眼里，是如何看待这块一眼望不到边的“生地”呢？

首先要搞清楚项目的核心优势在哪里，然后再根据这个优势去整合各种隐性资源和显性资源，最大限度地发挥项目所应该具有的潜力。在这种思维方式下，劣势往往可以转化为优势，使项目迸发出巨大的多元效应来。

从长远看，这块生地由于其独特的地理位置和自然环境，不仅有开发旅游和休闲度假的价值，更是一个具有理想的生活和居住价值的宝地。但如果就此单一地开发旅游，未免有些不切实际，即使附加上休闲、度假的内容，短期内也不足以支撑，只有再进一步，开发房地产才能最大程度地发挥地块的综合整体价值优势，保证投资利益。也就是说，给余杭一个说法，打造一座城市。

具体怎样操作呢？按照王志纲的思路，先占领制高点，重新认识项目本身所具有的重大意义。

首先，要充分利用余杭市的地理优势和政策优势，加快城乡一体化进程，让余杭市主动向杭州市靠拢，模糊与杭州市之间的行政界限，造成与杭州经济一体化的既成事实，同时调整本地经济格局产业结构，改变区位条件和环境，提升区位形象，使经济进入快速发展通道，保持高速可持续发展。因此，无论从战略还是从战术的角度看，地块条件决定了该项目的开发早已不是人们所想象的一个孤零零的项目，而是综合的整体的区域开发。

如果操作得好，它将是一个卫星城镇的规模，甚至是一个副城概念，整个工程建成后可居住12万人口，并提供2000～8000个就业机会，将极大地推进余杭市的城市化进程，从而实现余杭市和杭州市之间的经济一体化，同时带动当地第三产业的高速发展。

王志纲进一步判断，俯瞰杭州市周围，已很难再有如此广阔的空间进行土地开发，可以说有了这片土地，是整个开发战役成功的基础。问题在于，大环境要做大文章，大规模的优势如何充分发挥出来？以规模优势降低成本只是基本手段，更重要的是如何与政府通力合作，使项目区域形象绝不同于一般住宅小区。

值此，一个余杭市改革开放以来投资最大的项目——天都城，渐渐露出了眉目。

紧接着，就是怎么“生地变熟地，麻布变锦缎”、启动天都城的问题了。按照工作室对人类居住行为的研究得出的规律，人们对生活的追求有一个从浅至深、由表及里的过程：观光，旅游，休闲，度假，最后是居家。这五个阶段一般是循序渐进的。而观光旅游，自然以杭州西湖和宋城的主题公园为核心，天都城没有优势。但这里的环境优美，清新自然，恰恰可以作为人们休闲度假的地方，如果一旦确立了这个特色，那么距离居家生活就只有一步之遥了。

正是大旅游的多样性，给天都城提供了从休闲度假市场的切入点。杭州市场的旅游项目多以观光为主，经营的高门槛策略使本地及周围地区的游客几乎没有地方可去了，市场正呼唤一种以休闲为内容的旅游新形式。从生活角度说，越来越高强度的生活和工作环境使得人们愿意走出户外进行调剂，对城市人来说，西湖去得太多太多，渴望有新的休闲度假的地方。从发展的角度看，物质的丰富使人们对生命的健康状况更加关注，人们需要通过健康来实现生命理想，因此体育产业作为新的经济增长点越来越受到重视，有巨大的市场潜力和良好的市场前景，其中体育休闲市场发展得最为迅猛。

把天都城做成一个休闲度假式的旅游项目，满足了几个功能：在做旅游的时候，它是旅游项目；在做房地产的时候，它是配套项目；它营造了优美的环境，为房地产开发奠定了基础；它与杭州现有的旅游项目具有差异性，满足人们对旅游休闲业的新要求——参与性强、个性化消费。当旅游休闲项目使得市场和消费者对项目地块改变了观念、取得认同时，启动房地产就顺理成章了。

基于这种思路，黄鹤山地块的旅游项目由天上人间乡村俱乐部（度假村）和欢乐四季郊野公园构成。其中欢乐四季郊野公园是为天上人间乡村俱乐部构筑一个平台，提供一个优美的环境基础，是一个包容性很强的项目。乡村俱乐部则是满足人们休闲度假生活中各种需求的场所，同时作为未来房地产的配套。

在王志纲工作室的策划报告里，我们看到一个崭新的城市逐渐被勾勒出来：欢乐四季公园、天都国际度假中心、青少年素质教育基地、香榭丽舍欢乐大街、天都文化体育广场、天都广场、21世纪世界家居文化和建筑艺术博览会，以及与之相配套的天都教育园区、商场、医院等，集旅游景区、教育园区、数码社区于一体。