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附录工作室观点——一个民间智库的声音

伟大的博弈

本文根据记者2008年4月在广州就有关房地产问题对王志纲的访谈编辑整理。

围绕房价，房地产宏观调控的话题，这些年一直备受关注、备受争议。如何看待中国的房地产，年初我谈到一个观点，套用一个说法，叫做：伟大的博弈开始了！

市场经济说一千道一万，实际上就是一种买卖双方力量的博弈。主动权掌握在哪一方，哪一方就有话语权。这些年由于中国许多城市，特别是大中城市的房地产一直处于卖方市场，造成房价飞涨；而到去年下半年，由于宏观调控力度加大，房价开始企稳并出现下降的趋势。一夜间买方由被动挨宰，到开始有了讨价还价的主动权。市场这种僵持和逆转的局面是房地产各种相关力量搏弈的结果，通过搏弈寻找新的市场平衡。

从价值规律的角度讲，应该是价值决定价格，但实际上当供需差距过大时，会出现价格与价值的偏离，导致市场失衡，从而引发诸多社会矛盾。所谓房地产宏观调控，就是要控制这种偏离不要过大，维持正常的平衡与和谐，使房地产能健康地、可持续地发展。具体来说，就是调整卖方市场和买方市场的关系。中国房地产价格近两年的疯狂上涨，显然是由于卖方掌握了主动权，而造成这种情况是由于有五把斧子劈柴烧火造成的。

去年底在广州的一次地产演讲——“房地产的冬天”中，我曾分析：大家都喊房地产过热，但为什么调不下去？因为是杯水车薪。有五把斧子劈柴烧火。哪五把斧子？这就是：除正常需求之外的投机性购买、投资性购买、超前消费及恐慌性购买。

五斧砍柴，促成高房价

第一把斧子——正常消费

从98年起广东的住房几乎一夜之间就商品化了，人们结婚生子需要买房，而更多的是先富裕起来的人们在经济收入增加之后，可以用多余的钱改善居住条件，使得广东的商品房市场最先发展起来，成为竞争最充分，最成熟的市场。很长一段时间都是买家市场，人们可以挑挑拣拣，货比三家。这就锻炼了广东的开发商，不仅遍请国内外一流的设计，更要精心打造，还要严格控制成本，不断给楼盘添汤加料。正当广东的发展商们竞争白热化，为两三千的房子花大工夫的时候，北京的地产商们却仍旧可以坐在家里，轻而易举地将整栋还在图纸上的大楼卖给各个机关、部委。其后，在各城市从福利分房向商品房过渡的这两年，人们买房大多是为了自住，属于正常消费。其后随着福利分房的终止，人们靠单位分房的观念逐渐转变，更多人把消费转向商品房，房地产市场开始升温。

第二把斧子——投机性购买

从2001年底——2002年开始，第二把斧子加入进来了。

在大多人还没有醒悟的时候，商人的鼻子是最灵敏的，早在房地产市场里面闻到了赚钱的机会。开始是温州炒楼团，后来引来了山西的煤老板，一直到后来深圳人也加入进来。总之那些先富起来的、有了闲暇资金的这些人，看准炒卖房子是一个获取暴利的途径。从此，这些所谓游资开始在各个城市中活跃起来，2003——2004年达到一个**。

2002年温州商帮在广州开会，请我去做报告。报告之后，晚上来了十几个三十来岁的温州老板找我聊天，他们最感兴趣的问题，一是说：王老师你接触上亿身价的大老板很多，但对于我们这些还在路上，多则五六千万，少则一两千万的人，你看什么样的行道，来钱最快？第二，你现在深入很多城市，能不能告诉我们，哪一个城市最容易把它炒起来？

2001年他们曾首战上海，上百人坐满几车厢，浩浩****奔上海楼市，当时上海的房价才每平方米才3000多元，他们说不象是去买房，而是集体去拣金子。很快到2004年，上海的房价就升到了8000多。

大城市炒完，他们又转入一些中小城市，市长书记非常欢迎，希望他们把当地房价带起来。有一段他们简直像蝗虫一样，一有消息说温州炒楼团要来，房价马上就应声而涨。2004年他们又转到山西炒煤窑，而山西的煤老板因为钱来得太多、太快，步他们的后尘，开始纷纷进京买楼。传说他们财大气粗，扛着现金一次性付款，不挑不拣，一买就是好几套。名气一出来，不少开发商专门跑到山西去请他们。

其次是深圳，这样的例子我见过很多。我一个高尔夫球友，这两年在炒楼上尝到了甜头，去年房价已经很高的时候还曾花大价钱买了好几套房子，当时我说你疯了，这么贵的房也敢买，结果是他买了之后不久房价果然还在涨。

总之，这两年投机者的暴富，助长了人性中的劣根性。当不正常的东西成为普遍的现实时，往往也影响了正常人的思维，搞得连正常人都怀疑是否自己不正常了。这说明中国的房地产病了，中国的市场病了。

第三把斧子——投资性购买

投机性购买获得暴利的例子，推动了投资性购买的浪潮。像股市一样，看着先进去的人赚了钱，自然有更多人涌入这个市场。上次我见到上海的一个朋友，说是在北京买了价值五个亿的房产。我很吃惊，问他买那么多房子干啥？他说由老婆在管理，为此还专门成立了一个物业管理公司。我说你的出租率有多高呢？他说有百分之十就不错了，百分之九十闲置。但房子不仅保值还可以升值，比存钱强，很多有钱人囤积房子都是抱着这种想法。

难怪像北京星河湾这种天价豪宅，一直销售得很好，北京有钱人真是太多了。虽然房子几乎都已售完，但其中80%的房子都是闲置，两年来入住的人很少。这真是资源极大的浪费，但业主似乎并不在乎，房子升值数目巨大，租金都是小意思。这个现象也说明中国的房地产市场病了。一边是大量的房子闲置，有人上亿的房子空放着，不当一回事；一边是大量需要房子的人买不起房子。

第四把斧子——超前消费

眼看着房价节节攀生，人们买房的计划不得不一再提前，超前消费变得很普遍。早些年曾有一个故事，关于一个中国老太太与美国老太太在天堂关于房子的对话：中国老太太说，我死之前终于买了房子；美国老太太说，我死之前终于还清了贷款；中国老太太辛苦一辈子房子一天没住上。

在今天的中国，这个故事已经完全不适用了。现在中国在买房上的超前消费比国外有过之而无不及。我们工作室很多年轻人就是最好的例子。三年前有同事买房时，大家都嘲笑他太着急，买贵了。没有想到，类似的房子现在价钱翻了两番。不仅自己可以住一套，转贷后还可以多出一笔钱再供一套房子用来出租。而那些当时没买房子的人，越等越买不起房子了。当理性的人们发现自己吃亏了，事实教育了他们，早买早得利，谁还去相信政府，相信市场？于是“唤起工农千百万”，把未来的钱投在房子，超前消费，超前享受成了共识，不惜早早地就成了房奴。

第五把斧子——恐慌性购买

再后来，当房价在几股力量推动下一天一个价时，就引起了市场的恐慌。使得根本无能力买房，或者本来没考虑买房的年轻人，在家里人的催促下，也加入了进来。老爹、老妈、老丈人、丈母娘，几乎是把两代人能凑的钱和未来的钱都投在了房地产市场上，因为大家担心，按这个趋势涨，再不赶紧买，日后恐怕一辈子也买不起房子了。我们上海有个员工，老爹老妈把老家自己住的房子卖掉了，老丈人，老丈母也卖了自己的房子，大家的钱凑到一起，为孩子换了上海的一套房子。前不久遇到他，我说你爹妈没有房子了怎么办，住在你家吗？他说，他们来了一个月就走了。我说房子都没了去哪里呢？说是回老家投亲靠友去了。这是一个多么庞大的群体，在这种强大的购买力下，有多少房子才够买呢？

五把斧子劈柴烧火，房地产市场岂能不热？并由此造成中国地产特有的一些怪现象。

房地产乱象，引人深思

回顾房地产十年发展历程，1998年是一个结点，货币化分房开始，中国终于走上了承接市场经济的房地产发展之路，那个时候房改就相当于现在的股改，整个社会一遍颂扬之声。而经过后几年的加速发展，特别是近两年的超速发展，我们回头来看，会发现几个引人深思的现象。

一个奇特现象是：城市中大批被抢购一空的高档楼盘空置；而大多数老百姓因买不起房子而怨声载道。

随着房地产市场的开放，福利分房停止，在没有基本住房保障的情况下，一夜之间大众的住房问题统统抛给了市场。政府虽提供极少量所谓经济适用房，但杯水车薪，就连真正的困难户也很难排上队。稍有经济条件的人只能勒紧裤带成了房奴，而弱势阶层对住房更是连想也不敢想。

1997年房改时也曾强调住房保障体系是城镇住房市场的主体，在随后的发展中更是提出中国的住房保障体系应该是一个多层次的体系：第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋或公屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。第二层级是20-80%的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过住房市场来解决。第三层级是20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。

但是实际上由于政府的缺位和商人的逐利，开发项目几乎都盯着20%的富裕人群，有地产老板还公然声称：我们就是要给富人盖房子，穷人的问题应该由政府来解决。虽然他说的是实情，但是嘴太臭，引来一片讨伐之声。

由此造成了这种怪现象，大批被抢购一空的高档楼盘空置成了鬼城（老百姓对那些没人住，晚上一片漆黑的楼盘的称呼）；不仅小康之家买不起房，随着房价的不断高涨，就连收入不菲的白领也只能望房兴叹，生活在居无定所的紧张与焦虑之中。提到房地产问题，社会上一片骂声。

香港和许多西方国家是通过廉居房，廉租房的公房制度，解决贫困人口的居住问题，社会通过类似的第三次分配，提供基本住房保障。而我们这一块是缺位的，千军万马都要到市场上去买单。随着矛盾的累积，住房问题已经不单是经济问题而逐步演变为一个敏感的政治问题。所以作为调控的一个措施是，政府准备要负起责任来，着手建立公共住房保障体系，增加廉居和廉租房的建设。

另一个奇特现象是：相对于大多数竞争残酷、利润越来越薄的行业，房地产不仅一枝独秀，成为超级的持续暴利行业，就连地产商也成了社会宠儿，大众明星；引得各行各业的企业纷纷涌向房地产。

伴随房地产的暴利，十年牛市的黄金岁月，房地产商出尽风头。在中国众多商人中，最活跃的老板都在地产界，这些人不仅说话占地方，大则，想搬中央政府的方向盘；中则，成了超级明星，意见领袖；小则，挥霍斗富。同样的三百六十行，都是做企业、做生意的商人，从来没见哪个行道如此热闹，如此娱乐化，吸引了如此多的追星族；哪个行业嘴巴这么大参政欲这么强。