秋天小说

城市演变与地产商机（第2页）

城市发展需要“四化”

“重庆不缺少政策，如何用好是关键！”重庆不缺政策，不缺投资，它从西部大开发、三峡建设还有直辖市中获得了非常多的政策支持，不少政策其实没有用完。从政策到转化成经济发展的动力缺乏关键的一步——理清战略思路。

很多城市由于政府的强势地位，所以做事情的时候对市场的考虑比较少，往往是为做事而做事，比如要做博览会去盖一个场馆，要举办运动会去盖一个体育场，事情结束后就完了，至于这个场馆能否对于这个地方的经济起到什么样的拉动效果，考虑得比较少。

举个例子，现在很多城市在大力发展会展经济，于是都去建会展中心。包括我们今天这个论坛的主题之一也是讨论渝北区作为会展之都的前景。但是我知道很多城市的会展场馆利用率非常低。刚才慕尼黑国际展览集团海外事业部总裁也讲，中国会展场馆的利用率不到20%。这样低的利用率亏损是必然的，最后全是政府买单。本来应该是起到拉动经济作用，结果反成了政府的包袱。

最典型的例子就是北京的新国展。伴随着第三航站楼的建成首都机场已经成为全球前几名的机场。为了发展临空经济，于是请了全球顶级的规划公司来规划，在离机场不远的地方花上百亿打造中国最大的会展中心。但是会展中心建成到现在运行非常困难，一步到位做规划，和机场有很多关系没有理顺，交通组织出了很多的问题，不方便，人们不愿意去。所以除了车展、房展之外人们宁愿在北京东三环老地方展览，今年竟然有三个月没有大的展览活动。

机场和会展中心附近还有一个北京市开发了将近20年的中央别墅区，几十个项目都大则上千亩，小则一两百亩。经历20年的开发，有不同的产品，有新的产品出来之后，人们会发现前些年的产品像农民房，已经到了需要拆迁的状态。这也是缺乏整体的战略思路，想到哪里盖到哪里。“各人自扫门前雪，不管他人瓦上霜”。

在这样一个好的地方，有世界一流机场、一流的会展中心、一流的别墅区，但是关系没有理顺，一盘散沙，形不成合力。最后这个地方有居住没生活，有社区没社会。在这个地方工作的人到晚上往城里面跑，在这里住的人白天在这里呆不住，这么好的平台没有充分挖掘出价值。

最根本的原因在于在发展之初思路不清晰，为建会展中心而建会展中心，与周边机场、居住区、商业区的关系没有理顺。政府意识到问题，但是解决的办法还是旧的思路。他们发现这个地方有十多万高素质的人居住但是没有商业中心，于是通过规划局划定指标，说这里必须建商业中心。政府的想法可以理解，不建商业就不能形成城市中心，不能解决这个地方聚集人气的问题。

中粮地产去年在那里花二三十亿拿了一块地，按照政府的要求要建30%的商业。他们拿下来之后发现算不过来帐，最后找到我们。我把这个项目看完之后得出结论，按照政府刚性指标去做最后的结果是两败俱伤，首先企业赚不到钱，企业赚不到钱项目就会打折扣，项目打折扣的话政府的意图得不到实现，最后两败俱伤。他说是这个问题，该怎么办？

最后我们站在区域的角度，整合机场、会展等资源，把这个构想拿出来后，政府支持愿意调整方向，企业愿意下大力气投资，因为他们看明白了，这个项目按照这个思路做下去将来会改变北京临空经济区、会展中心区、中央别墅区现在四分五裂的状况，能够提升区域整体的价值。

引入运营的思路才能解决政府投资只顾眼前的问题，用市场的力量变一时的支持为长久的动力。三年前我们在昆明做了一个“新亚洲体育城”的项目，也是这样。政府要办运动会，所以要建一个场馆。他们发现投入回报不成比例，但是作为政治任务又必须建，最后怎么办，只能借助市场的力量。

做之前我们考虑清楚可持续发展的战略，也就是用经营的思路把帐算清楚。把场馆建设和周边土地打包，利用运动会后闲置的场馆作为社区一流的配套，辐射、覆盖了周边的居民。帐算清楚了，企业看到商机，于是愿意投资帮忙建场馆，建成后提升了周边区域价值，用开发周边的地产来回报投入。结果是运动会胜利召开，企业赚了大钱，而且拉动了昆明呈贡新城的发展，对于整个昆明的城市发展都具有极大地推动作用。

举这样两个例子重点在说明，一个城市的发展，政策固然重要，招商投资固然重要，但是最重要的是要有清晰的思路。从政策和资金到真正转化为区域发展的动力还有一个关键的步骤，就是思路的梳理。

中国城市化发展过程中为人们诟病最多的是两个问题：第一是城市的同质化，几乎全中国的城市都是大同小异，一搞广场全中国都学大连的星海广场，一发现房地产对经济拉动作用很大，都搞房地产，最后同质化。原因在哪里？根源就在于我们自身的操作和思维方式。领导看到什么好，就赶快找设计师来，照搬过来。他不会想到你能够想到这个，别人也会想到。你前脚刚走，别人后脚就赶到，最后你搬过来，只不过比别人早搬了五分钟。第二个问题是城市建设是短期行为，拆了建，建了拆，换了新领导就要推倒许多项目，重新来建。怎么办呢？要在思路上解决这个问题，这也是我们在做成都战略时感悟最深的，总结起来就是重提“四化（划）”。

第一是谋划。新的领导上来以后，他必须要吃透上头的精神，了解下面的民情，要承上启下，要了解整个全球化的过程，对于城市的发展有他的梦想。第二是策划，找一个超脱的中立的机构，根据城市发展的规律，根据城市的资源和梦想，按照一种错位经营、差异竞争的方式找到自己的特色，拿出一个科学的方案。第三步才是规划，这个时候的规划就有神了，有魂了，有个性化了。最后是计划，把这个“魂”具体落实下去，可以最大限度地来规避蛮干和同质化的问题。使城市的发展具有可持续性，把政策真正转化为发展的动力。

明天的奶酪在哪里？

城市发展要重提“四化”，那么明天的地产怎么发展？上面讲了天津、浦东这些“一级半”开发商的故事，七年前我就给他们讲这种模式，他们现在已经做得很熟练了。但是现在只懂得拿地，懂得去完善基础设施已经不够了。

我昨天从大连过来，受大连市委、市政府的邀请带几个老板去考察投资情况。今天的大连在中国有可能扮演一个城市标杆的角色，把握得好甚至比上海、北京都要耀眼，更不用说其它内陆城市。伴随因特尔把亚太地区软件开发基地落户大连，大连作为软件外包城市的角色进一步确立；还有夏季达沃斯永久落户大连，以后除了冬天的白色达沃斯还有蓝色达沃斯，全世界聚焦大连，世界500强企业家云集大连。打好这两张牌，大连将成为中国嵌入世界群的模范。

好马配好鞍，如果大连满足以前的开发模式，满足于招一些要么盖房子、要么盖商铺、要么盖酒店的发展商实现不了这个伟大的梦想，大连必须从接待快艇、摩托艇的时代到接待航空母舰集群的时代。

我说今天我带来的就是航空母舰集群。他们是想两万亩，三万亩连片开区，不只是一级做地，二级盖房子，而是把很多业态集合起来，包括居住、办公、物流、商业、休闲、渡假、旅游结合起来。挖掘资源和潜力，理清思路之后整合全中国、全世界的资源打造超级平台，这个合作会很快见效。

我讲这个故事的意思是今天的中国房地产发生很深刻的变化，十年前龙湖年销售额刚过亿，是重庆很大的企业，今年龙湖至少可以做两百亿的销售额。当企业的规模不到一亿的时候，它没有能力去开拓市场，只能跟市场。就是去拿地，什么好卖做什么，吹糠卖米。这样适合于成熟地段的开发，政府进行招拍挂，不仅定位、定性还要定量，有容积率等方面的指标。

这样的常规住宅市场利润将会越来越薄，这是可想而知的。常规地产的空间越来越小。盖房子是今天中国最简单的事，因为房地产是中国市场化程度最高的行当。一个老板只要能拿地，能找到钱，会算帐都可以做。从规划设计、施工建筑、物业管理、营销广告等都有成熟的市场。正因为这样，下一步竞争会越来越激烈，控制不好成本就会被淘汰。

我估计常规地产开发商会被淘汰60%。因为像龙湖、金科还有万科这些大企业，他们成本控制能力强，回笼资金速度快，一般的企业你怎么去跟他竞争。哪怕同样的价格他能赚钱你不能，这是优胜劣汰。

是不是中国的房地产没有空间呢？错了，明天中国的超常规地产，我们说的广义地产、泛地产空间无限，我讲的大连故事说明很多企业家已经开始了。

很多在路上的企业必须另辟蹊径，必须画上两三年时间打造出一个新的模具。那些大企业已经习惯了他们商业模式和模具，不容易转型。他们已经找到成本最低，赚钱最快，可以无限克隆的方式。也正因为这个原因，很多在路上的企业才有机会，他们不愿意花时间精力去开新模具，你愿意的话你就有新机会。

从碧桂园到龙湖，这些现在的大企业当初都是因为别人吃肉，他们喝汤，所以花两三年的时间开模具，然后借此迅速扩展到上百亿，上千亿。所谓船大好冲浪，船小好调头，企业做到那个规模想要再调整是一件非常费力的事情。对于小的开发商，不开模具，不打造新的模式想要做大做强是非常困难的。两江新区给这一批老板非常多的机会，关键看你抓不抓得住。

一亿身家的老板是做项目，做看得见摸得着的产品；十亿身家的老板做品牌，做看得见摸不着的产品。他关注一个城市三五年后的发展。我们在座的企业如果做到十亿，还不了解一个城市的变迁和未来，不知道未来空间在哪里，不能够超前一步创造市场，那么这个企业未来堪忧；百亿身家的老板做战略，做看不见摸不着的东西。他关注的是一个地方十年二十年后的发展。

今天的省长、市长关心的是能不能把中旅这样的企业请过来，复制一个东部华侨城，没有人说把万科、中海请过来。因为万科、中海已经就像麦当劳肯德基一样，是连锁店。通过招拍挂拿地，很成熟的模式搞开发，他们已经成为和城市众多普通行业一样。今天的省长、市长需要的是能做物流、临空经济、会展商贸、休闲渡假，通过土地整治拉动这个区域的企业。

比如对于渝北来说，他们需要什么样的发展商？渝北现在要解决的是梳理临空经济的问题，是发展会展经济的问题，是整合政策资源，变政策和资金为经济发展动力的问题。开发商如果想在这场盛宴中分得一杯羹需要首先问问自己，懂临空经济吗？懂会展经济吗？保税经济明白吗？

现在很多人只懂得拿地，这个不行的，现在更多的是腾笼换鸟的问题。下一步在我们这里需要解决存量资产怎么升级换代的问题。临空经济怎么做，会展经济又怎么做，如何利用人流、物流、信息流产生的关联效应。这都是下一步政府和想在这里发展的企业都要思考的问题。

现在历史给了重庆机遇，关键是转变思路，站在全球化的背景下深刻理解城市，有效梳理产业，最后拿出科学思路整合各种力量，国外、国内、企业、政府，最后一不小心就像渝北孵化金科、龙湖一样又孵化几个中国大企业，这不是皆大欢喜的好事吗？谢谢大家。