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城市演变与地产商机（第1页）

城市演变与地产商机

09年初，国务院出台3号文件《关于推进重庆统筹城乡改革发展的若干意见》，两江战略上升为国家战略，重庆迎来新一轮发展机遇。6月7号，作为“两江新区”主战场的渝北区举办“两江论坛”，王志纲应邀在论坛上发表“城市演变与地产商机”的主题演讲，引起强烈反响。

一般来说我很少接受讲演，今天为什么来？三句话：一是和重庆有特殊的感情。过去几年中我们参与了重庆一些重大战略的制定，比如大三峡旅游发展战略、比如城乡统筹样板——双溪等；二是和渝北区有渊源，我们和龙湖、金科等一些从渝北走出来的企业有良好的合作关系。渝北区作为重庆的超级孵化器不仅孵化了很多优秀的企业，甚至有可能孵化重庆的未来；三是我认为中国的城市和地产发展正在经历一场革命。无论是对于城市的主政者还是在市场上冲浪的企业家来说，不了解这种转变，就可能在下一轮城市发展浪潮中错失良机。所以今天借此机会跟大家交流一下我对当前形势发展的一些判断，题目就叫“城市演变与地产商机——我看中国房地产”。

20年前我第一次来重庆，采访肖秧书记。当时重庆的中心城区是观音桥一带。渝北区当时还不叫渝北区，叫江北县。那次重庆给我的印象是城市已经到破产的边缘，只能用精神上的山城棒棒军、傻儿师长精神支持自己，否则没有办法走下去。城市非常破败，一辆公共汽车开过来，窗户都是破的，很多人拿着扁担箩筐拼命往上挤，就像二战的大逃亡一样。

二十年来，尤其是最近十年，重庆在西部大开发、三峡建设和设立直辖市的三大国家战略刺激下，城市建设进入快车道。基础设施不断完善，经济总量也在快速增长，地产随之取得了长足的发展。

这次他们带我到加州花园楼下小吃店吃早餐，我看到旁边是高楼林立，感慨万千。这个项目刚开始的时候这里还是荒郊野外。它的老板从香港回来，按照香港的方式盖了一片高密度住宅。现在这个地方很方便，但是那时候重庆人根本不看好这个地方，六七百块一平米还卖得不好。这个老板厉害的地方在于，他看好这一块地方，而且从那时候开始守着这块地，慢慢完善，改善交通、水电等环境，非常谨慎地开发。

将近二十年过去，这里还是一块很完整的地方。这些年来一方面等待时机成熟，另一方面不断完善。当城市发展到这个程度时，人们发现这里比政府规划的市区还要好，很多政府机构都跟他要地，要搬到这里来。市场也承认它的价值，从他买的时候5万块一亩涨到了现在500万一亩，这个企业在香港上市时这块资产非常受追捧。

在这个项目旁边有龙湖的房子，有金科的房子，不少是我们曾经参与过的项目。当年很多重庆房地产老板盖房子建一个会所舍不得，说建了之后养不住。现在不仅要建会所，动不动是五星级酒店。原来房地产老板开发100亩就是大盘，现在动不动上千亩上万亩，原来重庆房子1000元是高价，现在4、5000元，所以五星级酒店算什么？现在金科在重庆是数一数二的企业，龙湖走向全中国。这些企业也发生了脱胎换骨的改变。这是中国城市化发展的一个剪影，也是中国的房地产老板们跟随城市化蓬勃发展的缩影。

今天的重庆又面临新的机遇，两江新区比照的是浦东新区和滨海新区。在这个意义上回顾一下上海和天津的城市发展是有帮助的。

前些年我们参与天津区域发展战略研究，十年前天津发展一直比较慢，与它直辖市的地位不符，与它北方大港的地位也不符合。为什么？因为它和北京的关系没有理顺。一次和天津市高层领导交流，他们说曾经请国际知名的战略机构做过研究，结论是必须和北京区别发展，北京没有海，天津就要向海发展，屁股对着北京，逃离北京的引力场。所以倾尽全力打造了一个滨海新区，这个新区做得非常成功，但是由于和主城相隔太远，对主城的带动作用有限。天津既要逃离北京的辐射场，又不能享受到新区的拉动作用，所以城市发展缓慢，城市发展缓慢的结果就是人们都局促在那个老城区，城市没办法拉开骨架，缺乏发展的动力。02年我们做梅江南项目的时候，天津人还觉得那个地方都太远，不是城里。城市的发展还没有到那个时候，居民还无法接受周边的这些近郊。

但是伴随着北京调整发展战略，天津找到自己的位置，京津一体化开始落到实处，城市发展提速。当城市开始拉开骨架的时候，周边的机会就来了。当年梅江南通过修路换地，完善基础设施把生地变熟地。几年下来，那个地方已经成为天津人公认的高档住宅区，环境优美，生活方便，离主城不过二十分钟路程，高端人群汇聚，成了第二个“五大道”。

另外一个例子是朱孟依在宝坻这个更为偏远的地方拿了上万亩土地。当时也看不清楚，毕竟这里无论离北京还是天津都不近。我跟朱孟依说，要是天津真的不理北京，自顾自发展的话，这里就还不到时候；但只要天津和北京携手，推进京津一体化，这里就是大把的机会。从北京开车四十分钟到宝坻，北京的别墅卖一万，这里的别墅卖四千，又有高尔夫，又有温泉酒店，人们怎么能不来。事实也证明了这个判断。

上海

浦东也是一样。92年开始开发浦东，上海本地的开发商都不看好。上海人觉得那里是乡下，当时有句口号叫“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”。为了吸引人们到浦东，上海甚至动用了“赎买”的政策，就是到江浙去，用户口为诱饵，吸引那些希望成为上海人的江浙人到浦东来买房。

甚至到2001年的时候，还用十几万一亩的低价吸引温州以及江浙的一些并不高端的企业到今天世博会会场所在的那一带。那时候除了陆家嘴是金融区，外高桥和张江都是工业园，是工业区，是衣服、帽子、鞋子的地方，十年之后寸土寸金的新城区当初是工业用地。

到02、03年的时候，一下子出现井喷。浦东的房子卖到两三万，最近星河湾上海项目准备卖到五万一平方米。三年前，汤臣推出十万一米的房子被全中国讨伐。今天当星河湾推出五万的时候，市场很平静地接受了。

为什么，因为城市的发展到那个时候了。原来城市发展没到那个阶段，高价变成一种噱头，最后自己也走不下去，但是当上海真正往世界城市的方向上发展，当它真正能够辐射长三角的范围的时候，你发现这个地方的价值已经起来了，所以地产的机会也真正到来。

重庆自设立两江新区之后，业界很多人喜欢拿曾经的上海和今天的重庆做比较。黄奇帆副市长就曾多次公开表示说，现在的重庆在很多方面像几年前的上海。现在浦东是在做内装修，而重庆在做框架，十年后重庆可以和上海比较。

几年前说这个话是在鼓励士气，但是今天说这个话是有可能的。因为国家战略发生根本的变化，沿海一枝独秀的时代基本结束，轮到中西部发力。中国有巨大的实力投资拉动，比如以建设大三峡为契机进行国土整治，比如重庆正在进行的大规模基础设施建设。这几年投到重庆的投资起码上万亿，这种投资规模，这种国家战略的转移使得重庆具备成为关注焦点的可能性。

内陆开放看重庆

城市发展的关键是要找准定位，这个定位找准了，关系理顺了，国家政策、巨额的投资就能转化成城市发展的动力，城市的发展就顺利得多，否则的话政策归政策，无法真正落到实处。现在所有领导考虑的问题是万绿丛中一点红，怎么在沧海横流中占据制高点的问题。

重庆提了很多令人眼花心乱的口号——森林之城、宜居之城等，这些提法都对，但不是战略定位，而是功能定位。战略定位难的地方在于应该做到高度、广度、深度和关联度的统一。既具有别人无法比拟的高度，又能够深入挖掘重庆的资源，既能够覆盖城市发展的要件，又具备广泛的关联性。今天的重庆遇到了前所未有的发展战略机遇期，重庆的战略定位必须在这个机遇期上做文章。

改革开放的前30年中国通过开放纳入全球化过程，通过增量带动存量。这个增量主要是对外出口，外向型经济。这次以美国为代表的经济危机宣告这个时代结束，单靠这部发动机已经难以带动中国这辆大车。中国必须寻找新的增长点，新的发动机是拉动内需和扩大投资。

我们发现这次金融危机受到重创并不是内陆而是沿海，长三角、珠三角受影响大，而中西部包括重庆这边风景独好，经济发展速度还比往年高一些，这说明什么？其一，中西部经济发展外向度不如沿海，受波及不大。其二，中西部前些年发展较慢，现在才开始发力，从基础设施建设到资源开发现在正是时候。

任何区域，任何城市的发展都要讲大势。所谓“好风凭借力，送我上青云”，不能借风，不能借好势，难以有大发展。广东就是借沿海开放的大势获得三十年的黄金发展期，但是它想一直依靠这个优势，这是不可能的。现在的时势已经变了。现在的机遇到了中西部，内陆开放、内陆振兴成了下一个主旋律。

中国将会进入一个内陆开放时期，这是大的战略判断。中国需要内陆的纵深发展。960万平方公里，13亿口，只靠沿海几千万人富裕起来，靠西部能源输血不行的。这是为什么中央提出科学发展观，进行西部大开发，整个国家先富带动后富最后实现均衡发展。从国家战略上说本来就要拉动西部，通过转移支付等方式扶持西部。而这次危机给中央的政策除了合法性之外还提供了必然性。没有内陆的振兴，中国的经济增长后续乏力。

所以下一步整个中国乃至全球都会关注中国中西部，中西部的城市怎么办？中西部几乎所有省市领导都想抢占制高点，郑州喊出“得中原者得天下”，武汉是“得中者得天下”，长沙有长株潭一体化，西安、成都也都有着各自的雄心。但是重庆有着别人无法比拟的有利条件：

首先中央对重庆的高度认同，这一点很重要。如果中央不把你当成战略节点和制高点也不行。这次薄熙来书记把地线和天线接通，把中央的诉求和期待与重庆的特性和价值打通了，获得了认同，最后落到两江开发区，成为继浦东开发区、滨海新区之后的第三个特区。天时地利人和把握得好的话，两江开发区大有文章可做。

其次，在中西部而言重庆的工业基础无人能比。前些年一是由于经济发展水平不够，二是交通条件尚不完善，这些优势尚不明显。伴随着中国经济发展水平的提高，重庆水陆以及航空交通条件的改善，作为辐射中西部的战略支点地位日益重要。

一句话总结，重庆的发展战略要牢牢抓住内陆开放这个话题，抓住“内陆开放看重庆”这个制高点。有了这个制高点，重庆的战略价值就能得到最大程度的体现。如何把这些潜在的优势，把这些政策的支持转化为看得见、摸得着的发展战略，变成切实可行的项目，是重庆当前亟需解决的问题。